„Karli, wie viel Erspartes brauch ich eigentlich?"
Das ist die häufigste Frage, die ich bei einer Finanzierung höre.
Die Kurzfassung, die man immer zu hören bekommt, lautet: 20 Prozent. Schauen wir es uns aber kurz im Detail an, mit den aktuellen Vorgaben und wie es heute tatsächlich gehandhabt wird. Grundsätzlich gilt: Die Bank finanziert maximal 90 Prozent des Werts der Liegenschaft (und das ist meistens der Kaufpreis). Die restlichen gut 10 Prozent und dazu die Kaufnebenkosten solltest Du als Eigenkapital selbst mitbringen.
Das ist eine Hausnummer, kein Gesetz. Wie viel es bei Dir genau ist, hängt von Bank, Objekt und Einkommen ab.
Wofür das Eigenkapital überhaupt da ist
Zwei ganz unterschiedliche Töpfe stecken da drin, und das verwechseln viele.
Erstens die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Pfandrechts-Eintragung, der Kaufvertrag und gegebenenfalls der Makler. Die kommen oben auf den Kaufpreis drauf, und die will die Bank fast immer aus Deiner Tasche sehen, nicht aus dem Kredit. Was das konkret ausmacht, rechne ich Dir gleich vor.
Zweitens senkt jeder eingebrachte Euro direkt die Summe, die finanziert werden muss. Je mehr Eigenmittel Du einbringst, desto kleiner der Kredit und desto niedriger die monatliche Rate.
Ein Rechenbeispiel, damit es greifbar wird
Nehmen wir eine Eigentumswohnung um 300.000 Euro. Die Kaufnebenkosten ohne Makler schauen ungefähr so aus:
- Grunderwerbsteuer (3,5 %): 10.500 Euro
- Grundbuch-Eintragung (1,1 %): 3.300 Euro
- Pfandrechts-Eintragung (rund 1,2 %): etwa 3.300 Euro
- Kaufvertrag: je nach Aufwand ein paar Tausend Euro
Macht grob 20.000 Euro, also rund 7 Prozent. Kommt ein Makler dazu, legst Du nochmal etwa 3,6 Prozent drauf (3 Prozent plus Umsatzsteuer), bei 300.000 Euro also rund 10.800 Euro extra. Ein selbst gefundenes Objekt ohne Makler erspart Dir hier locker einen fünfstelligen Betrag, fürs exakt gleiche Dach überm Kopf.
Dazu kommt Dein Eigenmittel-Teil: Finanziert die Bank 90 Prozent vom Wert, bringst Du die restlichen 30.000 Euro selbst mit. Unterm Strich landest Du so bei rund 50.000 Euro ohne Makler, bis etwa 60.000 Euro mit.
Die KIM-Verordnung ist Geschichte, die Faustregel bleibt
Bis Mitte 2025 gab es diese mega-lange Verordnung namens „Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung", kurz KIM-Verordnung. Die hat unter anderem 20 Prozent Eigenmittel als harte Vorgabe gemacht. Seit 1. Juli 2025 ist sie ausgelaufen.
Heißt das, Du brauchst kein Eigenkapital mehr? Nein. An ihre Stelle ist ein Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht getreten, das die Banken an denselben Leitplanken festhält: höchstens 90 Prozent des Werts als Kredit, Rate höchstens 40 Prozent vom Nettoeinkommen, maximal 35 Jahre Laufzeit. Jetzt eine Erwartung der Aufsicht, keine starre Pflicht mehr, von der eine Bank aber nur gut begründet abweicht.
Im Klartext: etwas mehr Spielraum für die Banken, die Regeln bleiben aber dieselben. Plane lieber mit den 20 Prozent, als auf eine Ausnahme zu hoffen.
Was alles als Eigenkapital zählt
Hier unterschätzen sich viele selbst. Es ist nämlich nicht nur das Bargeld am Sparbuch. Dazu gehören auch:
- Bausparguthaben und fällige Sparverträge
- Wertpapiere und ETF-Depots, die Du auflösen kannst
- der Rückkaufswert einer Lebensversicherung
- ein bereits vorhandenes Grundstück oder Eigentum, das als zusätzliche Sicherheit dient
- eine Schenkung oder ein vorgezogenes Erbe aus der Familie
Wenn Du Dein Eigenkapital erst aufbauen willst, ist ein breit gestreuter Sparplan oft der ruhigere Weg als das Sparbuch. Mehr dazu im ETF-Sparplan-Beitrag.
Und wenn ich (noch) wenig Eigenkapital habe?
Kein Grund, das Vorhaben gleich zu begraben. Welcher Weg passt, hängt von Deiner Situation ab.
Oft lässt sich eine Ersatzliegenschaft als zusätzliche Sicherheit einbringen, zum Beispiel die schon abbezahlte Immobilie der Eltern. Die Bank hat dann mehr in der Hand und finanziert auch, wenn Dein eigenes Polster noch dünn ist. Manchmal hilft die Wohnbauförderung der Steiermark, die Du in vielen Fällen mit der Bankfinanzierung kombinieren kannst. Und viele Banken haben aktuell ein gewisses Kontingent für knappe Fälle: Wenn Du nur ein Stück unter der Eigenkapital-Schwelle liegst, ist das längst kein automatisches Nein. Und manchmal ist die ehrlichste Antwort trotzdem: noch ein, zwei Jahre gezielt ansparen, bis das Fundament steht.
Was aktuell nicht geht, ist eine Finanzierung komplett ohne Eigenkapital. Das war früher zeitweise möglich und kann irgendwann wiederkommen, aber Stand heute brauchst Du Eigenmittel, da hilft kein Schönreden. Lieber vorher gemeinsam durchrechnen, was realistisch ist, als bei der Bank eine Abfuhr zu kassieren.
Häufige Fragen
Geht ein Wohnkredit ganz ohne Eigenkapital?
Aktuell nicht. Seit klar geregelt ist, dass die Bank höchstens 90 Prozent des Werts finanziert, brauchst Du den Rest plus die Nebenkosten selbst. Das war früher zeitweise anders und kann sich theoretisch wieder ändern, Stand heute gilt aber: ohne Eigenkapital wird's nichts.
Zählt die Wohnbauförderung Steiermark als Eigenmittel?
Das hängt von der konkreten Förderung und der Bank ab. Ein gefördertes Wohnbaudarlehen verbessert oft die Gesamtfinanzierung, wird aber nicht überall voll als Eigenkapital gewertet. Das klären wir am besten konkret für Deinen Fall.
Ab wann sollte ich zu Dir kommen, vor oder nach der Objektsuche?
Am besten vorher. Dann weißt Du genau, welchen Rahmen Du hast, und kannst beim passenden Objekt schnell zuschlagen, statt erst Wochen mit der Bank zu verlieren.
Fazit
Die ehrliche Antwort lautet: plane mit grob 20 Prozent der Gesamtkosten, dann bist Du auf der sicheren Seite. Die starre KIM-Pflicht ist seit Mitte 2025 weg, die Regeln der Banken nicht. Wichtig ist, dass Du Deinen Rahmen kennst, bevor Du Dich in ein Objekt verliebst. Und reicht das Eigenkapital noch nicht ganz, gibt es fast immer einen Weg.
Das Wichtigste in Kürze
- Faustregel: rund 20 Prozent der Gesamtkosten aus Eigenmitteln, also Nebenkosten plus der Teil, den die Bank nicht finanziert.
- Kaufnebenkosten: etwa 10 Prozent mit Makler, 6 bis 7 Prozent ohne. Die will die Bank meist aus Deiner Tasche.
- KIM-Verordnung seit 1. Juli 2025 ausgelaufen, die Banken halten sich aber an die FMA-Richtwerte: max. 90 Prozent Kredit, max. 40 Prozent Rate, max. 35 Jahre.
- Als Eigenkapital zählt mehr als Bargeld: Bausparen, Wertpapiere, Lebensversicherung, vorhandenes Eigentum, Schenkung.
- Wenig Eigenkapital? Ersatzliegenschaft, Wohnbauförderung, Banken-Kontingent oder gezielt ansparen. Ganz ohne Eigenkapital geht aktuell nicht.
- Reihenfolge: erst den Rahmen klären, dann das Objekt suchen.
Reden wir in Ruhe darüber
Wenn Du wissen willst, welcher Rahmen für Dich realistisch ist, rechnen wir das gemeinsam durch, bevor Du irgendwo unterschreibst. Ich bin keiner Bank verpflichtet und vergleiche die Angebote vieler Häuser für Dich. Vereinbare ein kostenloses Erstgespräch zur Finanzierung. Im Büro in Graz oder in Hausmannstätten, gerne auch bei Dir Zuhause oder online. Für alles rund ums Eigenheim findest Du mich auch unter der-mit-der-finanzierung.at. Kein Schalter, kein Anzug, kein Skript.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine individuelle Finanzierungs- oder Steuerberatung. Welche Lösung zu Dir passt, klären wir gemeinsam im Erstgespräch.
