Die kurze Antwort
Falls Du gerade eine Finanzierung planst und über die KIM-Verordnung stolperst: die gute Nachricht zuerst. Diese ganze Verordnung ist seit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Es gibt also keine verpflichtende Vorgabe mehr, die einer Bank vorschreibt, wie sie Deinen Wohnkredit vergeben muss.
Die weniger überraschende Nachricht: In der Praxis hat sich weniger verändert, als viele hoffen. Die drei bekannten Regeln leben als Empfehlung der Finanzmarktaufsicht weiter, und die meisten Banken halten sich freiwillig daran. Die rund 20 Prozent Eigenmittel sind also keine Pflicht mehr, bleiben aber eine solide Basis und ein guter Richtwert für Deine Planung. Wie sich diese Eigenmittel genau zusammensetzen und was alles dazuzählt, habe ich Dir im Beitrag Wie viel Eigenkapital Du für den Wohnkredit brauchst aufgeschlüsselt.
Was war die KIM-Verordnung überhaupt?
2022 hat sich die Aufsicht einen echten Zungenbrecher ausgedacht: die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung. Alle Normalsterblichen nennen sie zum Glück einfach KIM-Verordnung. Und genau das war sie: eine Verordnung der Finanzmarktaufsicht, kein Gesetz vom Parlament. Der Grund dahinter war folgender: Die Aufsicht wollte verhindern, dass sich Leute Kredite umhängen, die sie später nicht mehr stemmen können.
Konkret standen drei Grundregeln drin:
Erstens, maximal 90 Prozent Beleihung. Die Bank finanziert höchstens 90 Prozent vom Wert der Liegenschaft, den Rest plus die Nebenkosten bringst Du selbst mit. In Summe landet man grob bei den berühmten 20 Prozent Eigenmitteln.
Zweitens, maximal 40 Prozent Schuldendienstquote. Klingt sperrig, heißt einfach: Die monatliche Kreditrate darf nicht mehr als 40 Prozent vom Netto-Einkommen des Haushalts auffressen.
Drittens, maximal 35 Jahre Laufzeit. Die Idee dahinter: möglichst vor der Pension schuldenfrei sein.
Was hat sich seit dem 30. Juni 2025 geändert?
Die Aufsicht hat entschieden, die Verordnung nicht zu verlängern, weil das Risiko am Immobilienmarkt spürbar zurückgegangen ist. An ihre Stelle ist ein sogenanntes WIK-Rundschreiben getreten (für Wohnimmobilienkredite). Bürokratie schafft eben selten etwas ganz ab, meistens tauscht sie nur das Türschild. Im Klartext: Die Aufsicht schreibt auf, was sie sich von den Banken erwartet, aber ohne verbindliche Verordnung mit Konsequenzen dahinter.
Inhaltlich bleiben die drei Grenzen gleich, nur der Ton wechselt: vorher ein Muss, jetzt eine starke Erwartung. Eine Bank darf im begründeten Einzelfall abweichen, ohne dass gleich die Aufsicht anklopft.
Was heißt das für Deinen Wohnkredit?
Ehrlich gesagt: für die meisten weniger, als die Schlagzeile „KIM ist weg" vermuten lässt. Banken schauen weiter genau auf Eigenmittel, Einkommen und Laufzeit.
Was sich geändert hat, ist der Spielraum. Wenn Dein Fall knapp an einer der Grenzen liegt, etwas weniger Eigenkapital oder eine etwas höhere Rate, dann ist eine Bank heute eher bereit, genauer hinzuschauen, statt sofort abzulehnen. Genau hier zahlt es sich aus, mehrere Banken zu vergleichen, weil jede diesen Spielraum anders nutzt.
Wichtig zu wissen: Dieser Spielraum ist ein begrenztes Sonderkontingent, und nicht jede Bank hat so eins oder setzt es ein. Wo es existiert, darf nur ein Teil der neuen Kredite pro Quartal außerhalb der Grenzen liegen, und dieser Topf kann früh im Quartal aufgebraucht sein. Für Grenzfälle heißt das: Timing zählt, und wer früh dran ist, trifft eher auf eine Bank, die noch Luft hat.
Häufige Fragen
Gilt die KIM-Verordnung 2026 noch?
Nein. Sie ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Was bleibt, ist eine Empfehlung der Finanzmarktaufsicht, an der sich die Banken freiwillig orientieren.
Bekomme ich jetzt einen Kredit ohne Eigenkapital?
In der Regel nicht. Die 90-Prozent-Grenze ist zwar nicht mehr verpflichtend, aber die meisten Banken bestehen weiter auf Eigenmitteln. Ob eine Vollfinanzierung geht, hängt heute vor allem an Deinem Einkommen und Deiner Bonität.
Halten sich alle Banken an die alten Grenzen?
Im Großen und Ganzen ja, aber nicht mehr starr. Jede Bank legt ihre eigene Risikopolitik fest, deshalb kann dieselbe Finanzierung bei Bank A klappen und bei Bank B nicht.
Mein Fazit
Die KIM-Verordnung ist Geschichte, die Idee dahinter nicht. Sich beim Kredit nicht zu übernehmen bleibt sinnvoll, auch ohne umständliche Verordnung, und unterm Strich hast Du heute etwas mehr Spielraum.
Das Wichtigste in Kürze:
- Die KIM-Verordnung ist seit 30. Juni 2025 ausgelaufen und nicht mehr verpflichtend.
- An ihre Stelle ist ein WIK-Rundschreiben der Aufsicht getreten, also eine Erwartung statt eines Muss.
- Die drei Werte bleiben Richtschnur: max. 90 Prozent Beleihung, max. 40 Prozent Rate vom Haushalts-Netto, max. 35 Jahre Laufzeit.
- Banken halten sich weiter freiwillig daran, haben aber mehr Spielraum im Einzelfall.
- Ausnahmen laufen über ein begrenztes Sonderkontingent, das nicht jede Bank hat und pro Quartal aufgebraucht sein kann. Früh dran sein hilft.
- Rund 20 Prozent Eigenmittel bleiben in der Praxis der Normalfall.
Reden wir in Ruhe darüber
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine individuelle Finanzierungs- oder Rechtsberatung. Welche Lösung zu Dir passt, klären wir gemeinsam im Erstgespräch.
