Familie Berger will die Wohnung verkaufen und den Kredit ablösen. Beim Termin legt Frau Berger den Ausdruck einer Schlagzeile auf den Tisch: Wer seinen Kredit früher zurückzahlt, zahlt künftig mehr. Ihre Frage: Sollen wir das jetzt schnell noch machen?
Ihr Kredit läuft seit vier Jahren. Für die Bergers ändert sich damit gar nichts. Genau der Teil geht in den Schlagzeilen unter.
Die kurze Antwort
Der Kern der Meldung stimmt, aber sie gilt viel enger, als die Überschrift klingt. Die Vorfälligkeitsentschädigung, also die Pönale bei vorzeitiger Kreditrückzahlung, steigt für neue Fixzinskredite ab 1. Jänner 2027 von höchstens 1 Prozent auf höchstens 3 Prozent. Beschlossen ist das seit Ende Juli 2026.
Drei Sachen zur Beruhigung vorweg. Dein bestehender Kredit ist nicht betroffen, für den bleibt die 1-Prozent-Grenze. Ein variabel verzinster Kredit bleibt sowieso außen vor, den darfst Du weiter jederzeit und in beliebiger Höhe kostenlos zurückzahlen. Und normale Konsumkredite sind nicht betroffen, für die gilt weiter das Verbraucherkreditgesetz mit seiner 1-Prozent-Grenze. Es geht also nur um eine Gruppe: neue Fixzins-Immobilienkredite ab 2027.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt?
Pönale klingt nach Strafzettel, ist im Kern aber ein Ausgleich. Wenn Du einen Fixzinskredit früher zurückzahlst als vereinbart, entgehen der Bank die Zinsen, mit denen sie für die restliche Laufzeit gerechnet hat. Für diesen Nachteil darf sie eine Entschädigung verlangen.
Damit das nicht ausufert, hat der Gesetzgeber die Sache im Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) gedeckelt. Aktuell gilt:
Erstens, höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, wenn bis zum vereinbarten Vertragsende noch mehr als ein Jahr offen ist. Liegt das Ende näher, sind es nur 0,5 Prozent.
Zweitens, bis 10.000 Euro pro Jahr zahlst Du gar nichts. Diese Sondertilgung ist bei Fixzinskrediten kostenlos, egal was der Vertrag sonst sagt.
Drittens, die Entschädigung darf nie höher sein als die Zinsen, die bis zum Vertragsende ohnehin angefallen wären. Ein wichtiger Deckel nach oben.
Was ändert sich genau, und ab wann?
Die Anhebung steckt im Budgetbegleitgesetz 2027-2028. Konkret wird im HIKrG die Zahl „1 Prozent“ durch „3 Prozent“ ersetzt. Das ist keine Ankündigung mehr, sondern geltendes Recht: Der Nationalrat hat es am 8. Juli 2026 beschlossen, der Bundesrat hat am 16. Juli keinen Einspruch erhoben, und am 29. Juli 2026 wurde es im Bundesgesetzblatt kundgemacht (BGBl. I Nr. 62/2026). In Kraft tritt es mit 1. Jänner 2027.
Kurz zusammengefasst
Neue Obergrenze 3 Prozent statt 1 Prozent. Gilt nur für Fixzinskredite, die ab 1. Jänner 2027 abgeschlossen werden. Verträge bis 31. Dezember 2026 behalten dauerhaft die 1-Prozent-Grenze. Die 0,5-Prozent-Stufe und die 10.000-Euro-Sondertilgung bleiben unverändert.
Wichtig ist die Trennung: Die 3 Prozent betreffen ausschließlich Immobilienkredite mit Fixzins, also das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz. Für einen normalen Konsumkredit gilt weiter das Verbraucherkreditgesetz und dort bleibt es bei höchstens 1 Prozent.
Für wen ist das relevant?
Für Dich zählt vor allem eine Frage: Wie wahrscheinlich ist es, dass Du den Kredit später einmal groß oder ganz zurückzahlst? Das passiert öfter, als man denkt, etwa bei einer Umschuldung zu einer günstigeren Bank, beim Verkauf der Immobilie oder wenn eine Erbschaft hereinkommt.
Schließt Du 2026 noch mit Fixzins ab, sichert Dir das dauerhaft die 1-Prozent-Grenze. Ab 2027 kann bei einem neuen Fixzinskredit im selben Fall bis zu dreimal so viel anfallen. Wer dagegen einen variabel verzinsten Kredit wählt oder eine kombinierte Variante mit variablem Anteil, bleibt bei diesem Teil flexibel.
Ein Rechenbeispiel
Zurück zu den Bergers. Sie lösen wegen des Wohnungsverkaufs 150.000 Euro Restschuld auf einmal ab, mehr als ein Jahr vor dem vereinbarten Ende.
Mit ihrem Vertrag von 2022: höchstens 1.500 Euro Pönale.
Hätten sie denselben Vertrag ab 2027 unterschrieben: höchstens 4.500 Euro.
Der Unterschied liegt bei bis zu 3.000 Euro, nur weil der Vertrag ein Jahr später unterschrieben wurde. Das Beispiel dient der Veranschaulichung, die tatsächliche Höhe hängt vom Vertrag und den erfüllten Voraussetzungen ab und ist durch den entgangenen Zins der Bank zusätzlich nach oben gedeckelt.
Häufige Fragen
Muss ich bei jeder vorzeitigen Rückzahlung eine Pönale zahlen?
Nein. Bei variabler Verzinsung fällt keine an, solange Du die vereinbarte Kündigungsfrist von höchstens sechs Monaten einhältst. Bei Fixzins sind bis zu 10.000 Euro pro Jahr kostenlos, erst darüber darf die Bank etwas verlangen.
Wird mein laufender Kredit jetzt teurer?
Nein. Die höhere Grenze gilt nur für Verträge, die ab 1. Jänner 2027 geschlossen werden. Alles, was davor unterschrieben ist, bleibt bei höchstens 1 Prozent.
Heißt das, Fixzins lohnt sich ab 2027 nicht mehr?
So einfach ist es nicht. Ein Fixzins gibt Dir Planungssicherheit bei der Rate, für viele ist die mehr wert als die Flexibilität. Es ist ein Punkt mehr, den man bei der Wahl zwischen fix und variabel abwägt.
Ist die Änderung schon fix?
Ja. Das Budgetbegleitgesetz 2027-2028 ist beschlossen und seit 29. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt kundgemacht (BGBl. I Nr. 62/2026). Es gilt ab 1. Jänner 2027 und nur für Verträge, die ab dann abgeschlossen werden.
Mein Fazit
Die Bergers konnten sich den Verkauf in Ruhe überlegen, ihre Grenze bleibt bei 1 Prozent. Kein Grund zur Panik also, aber ein guter Grund, beim nächsten Abschluss genauer hinzuschauen. Ob fix oder variabel, wie hoch Deine Sondertilgungsrechte sind und wie wahrscheinlich eine spätere Umschuldung ist, das gehört von Anfang an in die Planung, nicht erst wenn es ans Ablösen geht.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Vorfälligkeitsentschädigung steigt für neue Fixzinskredite ab 1. Jänner 2027 von höchstens 1 auf höchstens 3 Prozent.
- Bestehende Verträge bleiben dauerhaft bei 1 Prozent, variable Kredite sind gar nicht betroffen.
- Konsumkredite bleiben durch EU-Vorgaben ebenfalls bei 1 Prozent, die 3 Prozent gelten nur für Immobilienkredite.
- Die 10.000-Euro-Sondertilgung pro Jahr und die 0,5-Prozent-Stufe kurz vor Vertragsende bleiben unverändert.
- Grundlage ist das Budgetbegleitgesetz 2027-2028, kundgemacht am 29. Juli 2026 (BGBl. I Nr. 62/2026).
- Wer eine spätere Umschuldung oder einen Verkauf für möglich hält, sollte das bei der Wahl zwischen fix und variabel mitdenken.
Reden wir in Ruhe darüber
Wenn Du gerade eine Finanzierung planst oder überlegst, ob sich ein Wechsel noch heuer auszahlt, dann schauen wir uns das gemeinsam an. Ich rechne Dir fix gegen variabel ehrlich durch und sage Dir, worauf es bei Deinen Sondertilgungsrechten ankommt. Vereinbare ein kostenloses Erstgespräch. Im Büro in Graz oder in Hausmannstätten, gerne auch bei Dir Zuhause oder online. Kein Schalter, kein Anzug, kein Skript.
Wie streng die Banken bei der Vergabe selbst noch sind, liest Du im Beitrag zur KIM-Verordnung.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine individuelle Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung. Welche Lösung zu Dir passt, klären wir gemeinsam im Erstgespräch.
